Жилищный кодекс: новые подходы к реализации права на жилье

Среди основополагающих конституционных прав граждан Туркменистана - право на поддержку госудаpства в получении или приобретении благоустроенного жилого помещения и в индивидуальном жилищном строительстве (статья 24 Kонституции Туркменистана). Законопроект, гарантирующий реализацию конституционного права гражданина на жилье, и направленного на формирование и развитие рынка жилья как одной из составляющих новых экономических отношений был принят на очередном восемнадцатом заседании Меджлиса Туркменистана.

Новый Жилищный кодекс разработан с учетом выхода экономики Туркменистана на уровень свободных рыночных отношений и направлен на формирование и успешное функционирование нового экономического механизма, основанного на рыночных принципах обеспечения жильём, прочной социальной защищенности.

Кодекс предоставляет гражданам широкие возможности для приобретения жилья в собственность и обусловливает внедрение принципиально новых форм и методов регулирования жилищных правоотношений. При этом законодатель разработал новый подход к реализации права на жилье, порядок регулирования эксплуатации жилищного фонда, установления правил управления и пользования объектами общей собственности в многоквартирных жилых домах, содержания придомовых территорий.

Важно отметить, что новый подход законодателей к этим вопросам нашел единогласное одобрение специалистов всех структур и ведомств, участвовавших в работе над Кодексом, и стал приоритетным в регулировании жилищных отношений.

Отдельный раздел Кодекса посвящен вопросам регулирования отношений, возникающих в связи с пользованием частным жилищным фондом. В соответствии с положениями законодательного акта в качестве собственников объектов частного жилищного фонда рассматриваются не только граждане, но и юридические лица, основанные на негосударственной форме собственности. Кодексом также установлено отсутствие ограничений в количестве и размерах жилых помещений частной собственности.

В Кодексе нашли законодательное закрепление укрепившиеся в жизни новые способы возникновения права собственности и его обеспечения, к которым отнесены приобретение жилья на основе долгосрочного льготного кредитования, долевого участия в строительстве жилья, вступления в жилищные товарищества, путём приватизации и на других основаниях, предусмотренных законодательством.

В качестве обеспечения приобретения гражданами права частной собственности на жилое помещение закреплены и такие меры, как создание специального земельного фонда для индивидуального строительства жилья, предоставление для этого средств долгосрочных льготных кредитов.

Кодексом установлена обязанность государственных органов содействовать созданию и развитию рынка недвижимости в жилищной сфере.

Особого внимания заслуживает установление настоящим законодательным актом обязанности собственников, наймодателей и нанимателей жилья по обеспечению сохранности жилых помещений, предоставление им права выбора управляющей организации, организаций по техническому обслуживанию, капитальному и текущему ремонту жилищного фонда. Кодекс также содержит соответствующие статьи, определяющие порядок финансирования затрат на эксплуатацию и ремонт жилых помещений, будь-то принадлежащие к государственному жилищному фонду или частному жилищному фонду.

В целях удовлетворения потребностей в жилых помещениях физических и юридических лиц, основанных на негосударственной форме собственности согласно Кодексу образуются товарищества. Товарищества образуются на добровольных началах, их назначением является строительство, приобретение жилья, управление и пользование им, последующее его содержание. Финансирование всего этого, как определили специальные нормы Кодекса, производится за счёт собственных средств членов жилищного товарищества. Деятельность жилищного товарищества регулируется Уставом, принятым в соответствии с законодательством Туркменистана.

В свете нового жилищного законодательства существенные изменения произойдут в правовом регулировании жилищных отношений по управлению многоквартирными домами. В частности, в Кодексе нашла отражение деятельность товариществ собственников жилья, осуществляющих её на началах общественного самоуправления. Основной задачей товариществ собственников жилья в многоквартирных жилых домах установлено обеспечение эксплуатации и сохранности дома, совместное определение жильцами условий и порядка владения и пользования общим имуществом, местами общего пользования в многоквартирных домах и прилегающих к домам территорий. Соответствующие статьи Кодекса устанавливают также порядок определения доли участия каждого собственника жилья в многоквартирном доме в финансовых затратах по общему содержанию дома и прилегающих к нему территорий.

Важно отметить, что Жилищный кодекс является вместе с тем социально ориентированным законодательным актом. Так, законодатель ввел нормы, в которых одним из оснований для взятия на учет нуждающихся в поддержке государства в улучшении жилищных условий являются лица, имеющие на иждивении детей, являющихся инвалидами с детства, лица, на воспитании которых находятся четверо и более детей и другие. Необходимо отметить, что в статье 65 принятого Кодекса эти основания существенно расширены.

В Кодексе определены лица, кто имеет право на первоочередное и внеочередное получение жилья из государственного жилого фонда. К таковым были отнесены лица, имеющие инвалидность I и II групп вследствие профессионального заболевания, ранения, травмы или другого увечья, нанесённого здоровью, связанного с трудовой деятельностью или выполнением обязанностей военной службы, а также служебных обязанностей, семьи погибших при исполнении служебных или общественных обязанностей или при спасении человеческой жизни, охране правопорядка и исполнении иного гражданского долга и другие.

Придавая важную роль поддержке материнства и детства законодатель одним из оснований, дающим право для первоочередного получения жилого помещения из государственного жилищного фонда, утвердил наличие у многодетной матери почётного звания Туркменистана "Эне мяхри". К этой категории также относятся многодетные семьи, воспитывающие четверых и более детей, одинокие матери.

Ещё одним подтверждением социальной направленности Кодекса являются положения, где регламентированы вопросы бесплатного пользования жилым помещением из государственного местного жилищного фонда, отоплением и электроэнергией. Так, в статье 101 нового Жилищного кодекса Туркменистана закреплено, что специалисты, работающие и проживающие в сельской местности, вне населенных пунктов (а в случаях, установленных законодательством Туркменистана, - в посёлках), бесплатно пользуются жилым помещением с отоплением и электроэнергией. В части второй статьи 98 Жилищного кодекса имеются положения о том, что снабжение водой, газом и электроэнергией в пределах установленных лимитов осуществляется бесплатно в порядке, определяемом законодательством Туркменистана.

Заслуживает отдельного внимания законодательное закрепление в Кодексе определения видов жилого фонда. Законодательный акт впервые дал определение видов жилищного фонда по признаку целевого использования, разделив его на фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, фонд коммерческого использования, которые фактически вошли в жизнь общества, но не имели законодательно закрепленного юридического определения.

В Кодексе также дано определение видов жилых помещений, их назначения, правил и порядка перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, переоборудования и перепланировки жилого помещения. Статья 22 Кодекса устанавливает основания признания перепланировки и переоборудования жилого помещения самовольными и последствия, которые могут возникнуть в результате самовольного проведения этих действий.

Кодекс содержит конкретизацию полномочий соответствующих органов государственной власти и участия в регулировании жилищных отношений органов местного общественного самоуправления. Так, в соответствии со статьёй 8 Кодекса органы местного общественного самоуправления вправе оказывать содействие жильцам в пользовании жильём и обеспечении их сохранности, осуществлять общественный контроль за соблюдением правил застройки, использования и благоустройства земельных участков, прилегающих к жилым домам, вносить в соответствующие органы предложения об улучшении жилищно-бытовых условий жильцов.

Таким образом, с принятием нового Жилищного кодекса Туркменистана законодательная база страны пополнилась базовым законодательным актом, регламентирующим различные аспекты жилищных правоотношений.