Новые правила управления жилищным фондом

С 1 июля этого года вступил в силу Жилищный кодекс Туркменистана. Он закрепил соответствующие реалиям времени подходы к реализации прав граждан на жилье и ответственность за его надлежащее содержание. Положения кодекса создают и определяют правовые условия формирования и развития рынка жилья и услуг в сфере жилищных отношений. В частности, вступление экономики страны в рыночные отношения продиктовало необходимость пересмотра порядка регулирования эксплуатации жилищного фонда, установления правил управления и пользования объектами общей собственности в многоквартирных жилых домах, содержания придомовых территорий.

Одной из главных задач государственной политики в части развития жилищных отношений является обеспечение сохранности жилищного фонда, повышение уровня его благоустройства, улучшение качества и развитие коммунального обслуживания населения, связанного с жильем.

Поэтому Кодекс четко регламентирует роль каждого субъекта жилищных отношений - собственника жилого помещения, его владельца, наймодателя или нанимателя - в обеспечении надлежащего содержания жилых помещений, нежилых помещений в жилых домах, обслуживающего оборудования, придомовых земельных участков, закрепляет ответственный подход к осуществлению предоставленных прав и исполнению возложенных обязанностей. В новом Жилищном кодексе этим вопросам посвящен специальный раздел, определивший заботу о сохранности жилищного фонда и повышении уровня его благоустройства прямой обязанностью как собственников, наймодателей жилых помещений, так и самих жильцов.

Наймодатель и собственник обязаны своевременно производить капитальный ремонт жилых помещений, обеспечивать бесперебойную работу обслуживающего оборудования, надлежащее содержание жилых помещений, их подъездов и придомовых земельных участков, других мест общего пользования жилых помещений. В обязанности жильцов входит обеспечение сохранности жилых помещений, бережное отношение к объектам благоустройства, соблюдение правил содержания придомовых земельных участков, правил пожарной безопасности, чистоты и порядка в подъездах, лифтах, на лестничных площадках и других местах общего пользования.

Безусловно, в каждом многоквартирном жилом доме помимо жилых помещений (квартир), принадлежащих на праве частной собственности каждому собственнику в отдельности, имеются и объекты общей собственности. К ним относятся подъезды, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, чердаки, подвалы и другие нежилые помещения этих домов, несущие и ненесущие конструкции дома, часть водо-, газопровода, канализационных и электрических сетей и других обслуживающих объектов. Также к ним относятся объекты благоустройства, озеленения и другие, расположенные на придомовом земельном участке и предназначенные для обслуживания данного жилого дома, его эксплуатации и благоустройства (статья 54 Кодекса). Естественно, что собственники квартир должны заботиться не только о сохранности своих жилых помещений, но и о сохранности и правильной эксплуатации объектов общей собственности.

В этой связи большая роль отводится товариществам собственников жилых помещений. В отличие от жилищного товарищества, которое образуется для строительства, приобретения жилого дома, управления им (глава 6 Кодекса), товарищество собственников жилых помещений само по себе образуется при наличии нескольких собственников в многоквартирном жилом доме и осуществляет свою деятельность на началах общественного самоуправления. Примером таких многоквартирных домов могут служить дома, где большинство квартир приватизированы и являются частной собственностью отдельных граждан, или дома повышенной комфортности и улучшенной планировки, собственниками квартир в которых являются граждане.

Товариществам собственников жилых помещений предоставлено право самостоятельного управления жилым домом. Под управлением жилым домом в контексте нового Жилищного кодекса понимается осуществление мер по обеспечению надлежащего содержания и ремонта жилых и нежилых помещений, объектов общего имущества, расчет с подрядными организациями и поставщиками услуг, расчет и сбор всех платежей, иную деятельность, направленную на создание необходимых условий для проживания.

Товариществам также предоставлено право на заключение договоров на управление жилыми домами с соответствующими управляющими организациями. Выбор управляющей организации должен будет осуществляться с учетом мнения всех жильцов дома, т.е. в соответствии с порядком принятия решений в органах общественного самоуправления.

Избранная управляющая организация будет действовать на основании заключенного с ней договора и выступать от имени собственников жилых помещений. В обязанности управляющей организации будет входить обеспечение технического обслуживания, капитального ремонта жилого дома и текущего ремонта мест общего пользования, поддержание должного состояния подъездов, лифтов, лестничных площадок, зеленых насаждений, детских площадок, автостоянок и других объектов, расположенных на придомовых земельных участках, и других объектов общей собственности. Для исполнения этих обязанностей управляющая организация вправе нанимать подрядные организации и поставщиков необходимых услуг.

Здесь, естественно, возникает вопрос о финансировании такого управления жилыми домами. Жилищный кодекс Туркменистана определил, что собственники жилых помещений в многоквартирных жилых домах сами финансируют затраты на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда соразмерно со своей долей в общем имуществе. Доля каждого собственника в общем имуществе определяется в соответствии со статьей 55 Кодекса в соотношении общей площади жилого помещения (квартиры) собственника с общей площадью многоквартирного жилого дома, его этажностью и другими условиями. Такой принцип исчисления относится и к многоквартирным жилым домам, где часть квартир является частной собственностью, а другая часть - государственной. Участие в расходах по содержанию общей собственности в таком доме за квартиры, состоящие в государственной собственности, будет нести государственный орган, в чьем ведении находятся эти квартиры.

Жилищным кодексом Туркменистана предусмотрено наступление ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями, загрязнение лестничных площадок, лифтов, подъездов, придомовых земельных участков и других мест общего пользования, самовольное переоборудование и перепланировку жилых помещений и их использование не по назначению, нецелевое использование оборудования водо-, электро- и газоснабжения, отопления, кондиционирования, канализации и другого обслуживающего оборудования, порчу оборудования и объектов благоустройства.

Порядок привлечения к ответственности за подобные нарушения и меры административного взыскания за них установлены Кодексом Туркменистана об административных правонарушениях (глава 11). Отдельной статьей (125) Жилищного кодекса предусмотрено возложение на виновных лиц обязанности возместить ущерб, причиненный жилым помещениям, обслуживающим коммуникациям и оборудованию, объектам благоустройства и зеленым насаждениям на участках, прилегающих к жилым домам.

Таким образом, нормы Жилищного кодекса Туркменистана послужат основой рыночных отношений в сфере эксплуатации и управления жилищным фондом и, в связи с этим, повышения качества услуг, связанных с управлением жилыми домами. Обеспечивается ответственность каждого собственника, владельца жилья, его наймодателя и каждого жильца за чистоту и порядок не только в своем жилом помещении, но и во всем доме и на прилегающей территории.